С чего начать покупку или продажу квартиры?
Опубликовано: 01.09.2018
Покупка квартиры – это важный шаг, связанный с немалыми финансовыми тратами, а также рисками, от которых практически невозможно застраховаться. Желая сэкономить на услугах агентств недвижимости, очень многие граждане занимаются поиском желаемого объекта и прочими сопутствующими процедурами самостоятельно. Независимо от того, будет сотрудничать человек с посредником или нет, ему необходимо знать, с чего следует начать покупку квартиры и как приобрести недвижимость выгодно и с минимальными рисками.
Разумеется, обратившись к проверенному специалисту, сам поиск и сделка значительно ускоряются и упрощаются для потенциального покупателя, но полностью полагаться на риелторов, ничего не контролируя, нельзя.
Даже начинающий покупатель может определить, что в первую очередь следует поставить для себя чёткую цель, определиться с тем, какую именно квартиру, где и в какой ценовой политике он будет искать. Важно обозначить все желаемые и неприемлемые характеристики, а также составить заметки о том, на каких документах нужно будет акцентировать своё внимание в первую очередь. Поскольку рынок недвижимости весьма привлекателен, здесь можно столкнуться не только с мошенниками, но и с весьма недобросовестными продавцами.
Покупка квартиры, документы на квартиру (консультация юриста Одесса, консультация адвоката Одесса)
Из чего выбирать
Продажа квартиры, и её покупка представляют собой сложный, последовательный процесс, который в большей степени ориентирован на проверку документов, а также составление и оформление соглашений, договоров. Переходя от одного этапа к следующему, потенциальный покупатель должен заранее знать, что его там ожидает и с чем он может столкнуться. К сожалению, мошенники часто действуют от имени риелторов, поэтому сфера недвижимости это вовсе не тот случай, когда можно строить отношения на полном, безоговорочном доверии с малознакомыми людьми.
Покупка квартиры в Краснодаре: с чего начать, цены, районы, застройщики, риски
От норм действующего законодательства не зависит, каким должен быть выбор человека при желании купить квартиру. Конституция Российской Федерации сохраняет за гражданами право на свободное передвижение и самостоятельный выбор места жительства. Именно поэтому физическое лицо в своём выборе полагается исключительно на себя.
Занимаясь поиском подходящего варианта, неизменно придётся столкнуться с тремя категориями жилья:
Вторичный рынок самый рискованный, поскольку жилье может быть обременено и это не всегда видно с первого взгляда, если продавец желает скрыть данный факт. Новостройки на стадии незавершенного строительства стоят на порядок ниже, но могут быть заморожены, что тоже важно учитывать.
Ключевые фигуры
После того, как будет выбран подходящий вариант, будет проведен визуальный осмотр на предмет состояния помещений, технической исправности всех систем, оценена инфраструктура, можно приступать к более важным вопросам. Прежде всего, следует встретиться с нынешним собственником квартиры лично, даже если до этого всеми процедурами занимался его риелтор.
Ссылаясь на 177-ю статью в Гражданском кодексе Российской Федерации, если владелец недвижимости недееспособен, он не может заключать никаких сделок. Даже если имеются справки об обратном, желательно удостовериться своими глазами. Любой родственник продавца в течение трёх лет сможет оспорить сделку и вернуть квартиру, если окажется, что на дату подписания договора купли-продажи продавец состоял на учёте в психиатрическом или наркологическом диспансере. Кроме того, проверить, нет у продавца официального опекуна, можно, обратившись в территориальный попечительский совет.
Если человек состоит на учёте в диспансере, то согласно второму пункту 181-й статьи Гражданского кодекса, сделка будет расторгнута в судебном порядке на том основании, что продавец не мог осознавать свои действия.
Особенно внимательно стоит отнестись к ситуации, когда вместо непосредственного владельца действует человек по доверенности. Достаточно часто такие документы бывают поддельными, а собственник даже не подозревает, что что-то продаёт.
Проверка юридической чистоты
Самым важным моментом, с которого следует начинать покупку квартиры, это установление юридической чистоты жилья. Необходимо не просто посмотреть, но и тщательно изучить правоустанавливающие документы продавца на недвижимый объект. Следует просить не только свидетельство о государственной регистрации его прав на продаваемое имущество, но и расширенную выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Если в итоге выяснится, что продавец не является законным собственником, или недвижимость обременена, сделка будет аннулирована, с потерей времени и денежных средств со стороны покупателя.
Не следует соглашаться с предоставляемыми копиями. Все бумаги должны быть оригиналами, так как копии легко подделать. Особенно внимательно следует посмотреть паспорт продавца и сравнить его данные с теми, которые указаны в свидетельстве и выписке из ЕГРП. Все должно совпадать.
Получив все необходимые бумаги, вы можете проверить их самостоятельно, обратившись с запросом в ЕГРП и заказав такую же выписку. Расширенную справку получить может только владелец, но простая доступна любому заинтересованному лицу. Таким образом, получится удостовериться, что вы имеете дело действительно с собственником.
Изучение домовой книги
Справа из домовой книги необходима для того, чтобы удостовериться, что в квартире не зарегистрированы лица, не достигшие восемнадцати лет. Желательно получить от продавца именно расширенную справку, чтобы убедиться в том, что в квартире не прописаны осуждённые или умершие граждане, недееспособные лица, а люди, отбывающие временную службу в армии. Все эти сведения хранятся именно в домовой книге, и записи ведутся с момента создания многоквартирного дома. Они никуда не удаляются и не передаются.
Кроме того, следует помнить, что даже выписанные осуждённые и военнослужащие сохраняют за собой законное право по возвращению проживать в той же квартире, даже если она теперь принадлежит другим лицам. Ещё хуже дела обстоят с несовершеннолетними детьми, права которых не могут быть ущемлены сделкой с отчуждением недвижимости. Если у продавца есть дети, то необходимо чтобы он предоставил письменное разрешение органов опеки на продажу квартиры . Это обязательный документ, без которого крайне вероятен риск судебного иска и возврата объекта прежним владельцам.
Если квартира находится в долевой собственности, должны быть согласия других собственников на ее продажу. Если не будет хотя бы одного согласия – это станет основанием для аннулирования сделки.
Проверка документов
Процедура оформления приобретения квартиры у собственника происходит по общим правилам, со стандартным перечнем документов. Чтобы избежать самых распространённых рисков, важно заведомо знать, какие документы должен предоставить продавец.
| Правоустанавливающее свидетельство | Бумаги, давшие основания для возникновения права |
| Выписка, сделанная из домовой книги | Удостоверяющая, что жильцы выписаны |
| Справка из Бюро технической инвентаризации | Поэтажный план |
| Выписка ЕГРП (желательно расширенная) | Свидетельство о наличии или отсутствии обременений (ипотека, залог, арест, прочее) |
| Официальное разрешение второго супруга на продажу квартиры, заверенное нотариусом или аналогичный документ от совладельцев | Супружеское разрешение нужно только для совместно нажитого имущества |
| Разрешение попечительского совета на отчуждение имущества | Только в тех случаях, если у продавца есть дети, которые прописаны в продаваемой квартире |
| Справки из наркологического и неврологического диспансера | Гарантия дееспособности продавца |
| Квитанция, свидетельствующая о том, что государственная пошлина уплачена | Кто оплачивает, оговаривается между сторонами заранее |
Обязательные нюансы
Продажа и покупка недвижимости должна осуществляться в соответствии с требованиями действующего российского законодательства. В ином случае договор на купленный объект будет оспорен в суде и аннулирован. Чтобы такого не произошло, необходимо принять во внимание такие обязательные пункты, как:
Обе стороны должны позаботиться о том, чтобы было как можно меньше оснований для судебного иска. Сам договор желательно составлять в нотариальной конторе, чтобы дополнительно заручиться поддержкой юридического лица в случае возникновения споров.
На что обращать внимание
Имея представление о последовательности действий, с которых следует начать продажу квартиры или её покупку, нужно знать еще и моменты, на которые необходимо особенно заострить внимание. В первую очередь это тщательная проверка документов продавца. Целесообразно выписать для себя данные его паспорта, чтобы после через отделение Федеральной миграционной службы проверить подлинность этого документа. Важно убедиться, что паспорт не просрочен и что каждая его страница имеет идентичную серию и номер. Кроме того, все страницы должны быть одинаковы. Недопустимы видимые отличия и отсутствие водяных знаков. Все печати, имеющиеся в документе, должны совпадать с наименованием органа, который их ставил.
Если квартиру намерены продавать от имени несовершеннолетнего ребёнка, то следует знать, что от его лица могут действовать только родители или официальные опекуны с согласия органов опеки. Важно проверить документы, которые подтверждают, что представители ребёнка действительно являются его родителями, усыновителями или опекунами.
Если дело приходится иметь с доверенным лицом, важно внимательно прочесть доверенность, проверить срок её действия и перечень полномочий, которыми наделён этот человек.
Заключение сделки и регистрация прав
После того, как юридическая чистота этой недвижимости будет проверена, заключается договор купли-продажи, в котором будут учитываться:
При этом желательно избегать наличного расчёта, так как подтвердить его в случае необходимости может быть весьма непросто. Лучше всего использовать расчётный счёт или банковские ячейки. Способ оплаты также отображается в тексте договора. Сам документ может быть лишь в письменном варианте. Никаких устных сделок.
О регистрации права собственности важно подумать заранее, в частности оговаривая вопрос с оплатой. Поскольку продавец имеет законное право распоряжаться квартирой до того момента, пока новые собственнические права не зарегистрируют, желательно чтобы срок оплаты был после завершения регистрации. В таком случае банковская ячейка будет очень кстати.
Финансовые вопросы
Порядок проведения расчёта за квартиру при её покупке предусматривает передачу денежных средств как до момента подписания и заключения договора купли-продажи, так и после, о чём должно упоминаться в тексте документа. Обычно датой передачи денежных средств назначают саму дату заключения сделки, но это не является правилом, поэтому покупатель с продавцом могут согласовать любой вариант на своё усмотрение.
Процедура передачи денег может происходить:
Не рекомендуется проводить оплату первым способом, поскольку она наиболее не защищена и зачастую служит мошенническим схемам. Рискуя подобным образом необходимо составить расписку .
Безналичный расчёт – это перевод денег на банковский счёт продавца, который осуществляется в присутствии него.
Банковская ячейка используется чаще всего для безналичного расчёта и является наиболее безопасной, поскольку покупатель в присутствии продавца кладёт в неё необходимую сумму, после чего продавец предъявляет в банке заключённый договор, самостоятельно открывает ее и изымает свою оплату.