Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

Опубликовано: 01.09.2018

видео Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

Многие дольщики сталкиваются с такой проблемой, как задержка сроков сдачи дома по 214-ФЗ. Но далеко не все будущие собственники знают, на что могут претендовать в такой ситуации.



Просрочка по ДДУ означает, что застройщик нарушил свои обязательства и должен уплатить неустойку.

Рассмотрим возможные шаги дольщика, который решил осуществить взыскание просрочки по ДДУ.

Как узнать сроки передачи квартиры по ДДУ?

Чтобы утверждать, есть ли просрочка договора долевого участия или нет, нужно точно знать сроки передачи квартиры дольщику. Для этого вам потребуется изучить ваш договор долевого участия. Обычно такой срок отражен в отдельном разделе договора – срок и порядок передачи квартиры (может быть и другое название раздела, например, дата передачи квартиры может быть указана в разделе Предмет договора).


Бакулин & Партнеры - Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

Обратите внимание! Застройщик нередко указывает несколько сроков – срок строительства многоквартирного дома (ввода его в эксплуатацию), а также – срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Для защиты прав дольщиков по договору долевого строительства при взыскании неустойки важна лишь вторая дата – срок передачи квартиры.


Взыскание неустойки с застройщика

Сами формулировки срока передачи жилого объекта также могут различаться в договорах. Рассмотрим некоторые варианты:

указана точная дата. В договоре прописывается срок, не позднее которого застройщик должен выдать ключи дольщику, например – не позднее 20.04.2016 года. В этом случае застройщик будет считаться просрочившим уже с 21 апреля 2016 года. обозначен определенный промежуток времени, например, месяц или квартал. Например, договор содержит следующее условие – срок передачи объекта долевого строительства не позднее 2 квартала 2016 года. Второй квартал заканчивается 30 июня, соответственно, просрочка начнется с 01 июля 2016 года срок передачи поставлен в зависимость от сроков ввода дома в эксплуатацию. В этом случае в договоре указывается срок, в течение которого после получения разрешения от местных властей на ввод в эксплуатацию, происходит передача квартиры. Пример – «срок передачи объекта долевого строительства – 4 месяца после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, согласно даты ее подписания уполномоченным на то должностным лицом, но не позже 30 апреля 2016 года». В этой ситуации на неустойку можно рассчитывать уже с 31 августа 2016 года.

Зачастую застройщик целенаправленно очень неоднозначно указывает сроки передачи квартиры. Чтобы у дольщика возникли сложности с определением даты исполнения обязанности застройщика по выдаче ключей. Если вы столкнулись с такой проблемой, рекомендуем вам осуществить проверку ДДУ у юриста в СПб по данному вопросу. Юрист по долевому строительству подскажет вам в какие сроки вы должны получить квартиру, и какие действия необходимо предпринять, чтобы взыскать неустойку с застройщика по долевому участию.

Когда можно требовать от застройщика получения неустойки по долевому участию?

Некоторых дольщиков волнует вопрос не только о том, как получить неустойку за просрочку по 214-ФЗ, но и когда это можно сделать? Отметим, что дольщик может обращаться за деньгами сразу после того, как застройщик нарушил сроки передачи квартиры. Но, естественно, что чем больше будет срок просрочки, тем больше будет сумма неустойки.

Дольщик может направить письмо в адрес застройщика с требованием о взыскании неустойки как в случае уже получения квартиры (подписания акта-приема передачи квартиры), так и в случае, когда жилое помещение еще не получено по акту. Последний вариант относится, в том числе и к случаям, когда дом еще даже не введен в эксплуатацию и застройщик не может передать квартиру.

Обратите внимание! Суд может отказать во взыскании неустойки, если застройщик докажет, что дольщик злоупотребил своим правом и уклонился от принятия квартиры (п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)). Исключение – ситуации, когда дольщик заявляет о необходимости составления акта о несоответствии квартиры стандартам качества.

Претензия по ДДУ по неустойке к застройщику

После того, как вы определили, что застройщик нарушил свои обязательства и опаздывает с передачей квартиры, необходимо выяснить адресата вашей претензии. Начать необходимо с застройщика. Подать в суд на застройщика за просрочку можно будет только после того, как вы попытаетесь урегулировать с ним вопрос «мирным путем».

Процесс составления претензии на неустойку по договору долевого участия достаточно сложный. Вам придется собрать немало сведений и грамотно применить формулу расчета пени по 214-ФЗ. Если у вас возникнут сложности в подготовке данного документа, вы всегда можете обратиться за помощью к юристу по вопросам ДДУ.

Претензионное письмо к застройщику должно содержать следующие сведения:

наименование и адрес компании-застройщика. Эти сведения можно узнать из договора, но лучше перепроверить на официальном сайте налоговой, используя сервис Проверь контрагента; расчет неустойки по 214-ФЗ (на этом вопросе подробнее остановимся чуть ниже); ваши требования по выплате пени и убытков; сроки для уплаты неустойки застройщиком (можно указать любой разумный срок); платежные реквизиты, куда застройщик сможет перечислить деньги.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Для расчета неустойки по 214-ФЗ существует специальная формула: Н=КДП*1/300*СтР*ЦДДУ, где

Н- неустойка

КДП – количество дней просрочки

СтР – ставка рефинансирования (в настоящее время она составляет 10%)

ЦДДУ – цена по ДДУ

Пример расчета:

Н=300 дней*1/300*10%*3000 000 рублей = 300 000 рублей

Сумма неустойки составила 300 тысяч рублей за 300 дней просрочки при цене за квартиру в 3 миллиона рублей. Но если вы покупали квартиру как физическое лицо, то сумма увеличиться в два раза. И в нашем примере составит 600 тысяч рублей.

Также помимо неустойки вы можете требовать с застройщика и убытки. Например, в период, когда вы ждали получения жилья, были вынуждены снимать квартиру. Документально подтвержденные расходы на аренду можно взыскать со строительной конторы.

Как передать претензию застройщику?

Юрист по ДДУ посоветует вам направить претензию любым из указанных ниже способов:

заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении; личное вручение ответственному лицу застройщика под роспись.

В первом случае у вас на руках в подтверждение направления претензии останется квитанция и опись вложения с отметкой почты, а также после получения письма придет уведомление о вручении. Во втором случае подтверждающим документом будет второй экземпляр претензии с подписью принявшего лица и датой получения.

Если застройщик не удовлетворил ваши требования в оговоренные сроки, то юрист по долевому строительству окажет вам помощь в решении данного вопроса в судебном порядке. Судебные споры с застройщиками потребует от дольщиков дополнительных расходов – уплата госпошлины, оплата услуг юриста. Все эти дополнительные платежи можно будет также взыскать с застройщика в случае успешного завершения дела.

Судебная процедура взыскания неустойки

Для составления искового заявления можно использовать те же данные, что указаны в вашей претензии. Дополнительно вам необходимо будет указать сведения о суде, куда вы будете обращаться. В большинстве случаев это районный суд по месту вашего жительства или по месту нахождения застройщика. Если сумма иска составит меньше 50 тысяч рублей, то судебную помощь вам окажет мировой судья по месту нахождения строительной фирмы.

Обратите внимание! Если ваш застройщик находится на стадии банкротства, то иск о взыскании неустойки нужно подавать в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве.

В качестве доказательств к исковому заявлению можно приложить следующие документы:

договор долевого строительства; платежные документы, подтверждающие оплату по договору; акт приема-передачи квартиры (если он уже есть); документы об уплате госпошлины (если она уплачивается в вашем случае); копия паспорта дольщика; документы, свидетельствующие о направлении претензии застройщику.

Обратите внимание! Дольщик освобождается от уплаты госпошлины, если сумма взыскания не превысит 1 миллиона рублей.

Четко сформулируйте свои требования к застройщику по взысканию:

неустойки; убытков; морального вреда; штрафа по закону о защите прав потребителей; расходов по оплате госпошлины.

Судебная практика по взысканию неустойки по ДДУ в Санкт-Петербурге

Защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге осуществляется, в том числе и в судебном порядке. Расскажем о некоторых интересных прецедентах в вопросах взыскания неустойки с застройщика.

Пример 1. Неустойка взыскана в пользу дольщика.

Суд удовлетворил требования дольщика о взыскании неустойки за просрочку в передаче квартиры, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов. Но снизил заявленные дольщиком к взысканию суммы почти в два раза. Судом было учтено то обстоятельство, что истец получила права на квартиру (по соглашению о замене стороны) буквально за неделю до срока передачи квартиры. Кроме того, истец не уведомил застройщика о том, что данное соглашение прошло государственную регистрацию, и не направил в строительную фирму экземпляр данного документа, хотя об этом была договоренность (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30 мая 2016 г. N 33-10207).

Пример 2. Во взыскании неустойки отказали.

Суд отказал в удовлетворении требований покупателя о взыскании неустойки по 214-ФЗ, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры. Данное решение было обосновано тем, что указанный договор был заключен с инвестором строительства, а не с застройщиком. Кроме того, квартира была передана истцу задолго до оговоренной в договоре даты передачи.

Вместе с тем, ответчик в добровольном порядке не захотел заключать основной договор – договор купли-продажи квартиры. А на его основании истец должен был зарегистрировать право собственности на квартиру. Но суд указал лишь на то, что квартира была фактически передана истцу по акту приема-передачи в срок, установленный договором, а, значит, оснований для взыскания неустойки нет (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 12 июля 2016 г. N 33-12520/2016).

Защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге является одним из приоритетных направлений в деятельности нашей компании.

Юристы по договорам долевого участия помогут отстоять ваши интересы в спорах с застройщиками, в том числе и по вопросам взыскания неустойки. Вы можете рассчитывать на помощь наших специалистов на каждом этапе решения проблемы со строительной фирмой:

получение подробной консультации по вопросам, связанным с долевым участием в строительстве; представительство интересов при общении с сотрудниками застройщика; подготовка претензий, других документов, необходимых для обращения в строительную организацию; составление документов для судебной инстанции и представление ваших интересов в суде; участие на этапе исполнительного производства.
rss