Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя: оформление

Опубликовано: 05.09.2018

Купить жилье нелегко, но можно. Помогут проверенные способы, как например, использование так называемой сделки трейд-ин. Основное условие такого вида сделок является продажа старой квартиры. Кредит или вложения в виде банковского депозита так же со временем могут привести к покупке жилья.

Что такое право пожизненного проживания и чем это грозит покупателям квартиры?

Один из вариантов, который рассматривается в этой статье, использует механизм дарения квартиры с последующим пожизненным проживанием дарителя. Обратите внимание, юридически вернее будет упоминать в договоре дарственную с пожизненным проживанием как договор содержания с иждивением, иначе формулировка будет не верна.

Как отменить дарение недвижимого имущества

Хотя даритель может быть любого возраста, чаще всего дарственную с людьми пенсионного возраста оформляют с пожизненным иждивением, подразумевая не очень большие сроки закрытия сделки.

Дарственную с пожизненным иждивением оформляют в форме договора, в котором указывается, что даритель передает свою квартиру наследнику в безвозмездное пользование после своей смерти и при этом закрепляет право на пожизненное пользование квартирой, а также получение определенной суммы содержания — ренты. Проще говоря, наследник соглашается выплачивать ренту дарителю, за это получая право наследования его квартиры.

Необходимо оценить все «за» и «против»

Для того чтобы приобрести таким способом квартиру, необходимо просмотреть все возможные нюансы и понять, насколько условия сделки дарения приемлемы в индивидуальном случае. Для этого стоит составить список плюсов и минусов дарственной с пожизненным содержанием.

Первое, что нужно определить — это географическое местоположение, износ квартиры, ее стоимость в пределах рынка. Необходимо узнать, не состоит ли квартира в залоге. В список плюсов и минусов войдет и вопрос о сумме первичного взноса и о размерах рентной ставки, которая будет выплачиваться на пожизненное содержание дарителя. Не лишним будет поинтересоваться возрастом пенсионера и состоянием его здоровья. Хотя нет законной возможности требовать медицинского обследования, все же уточнить стоит.

Вместе с подведением итогов предварительной оценки выбранной квартиры проверяется психическое здоровье пожилого человека, который является владельцем квартиры. После осмотра психиатра обязательно наличие письменного заключения специалиста. Если окажется, что пенсионер нездоров, то этот факт автоматически лишает его права на подписание договора, он в таком случае недееспособен.

После этого можно приступить к обсуждению условий, на которых владелец квартиры готов передать ее в дар.

Шаги, проделанные на начальном этапе, позволяют, в общих чертах обрисовать картину подобных сделок дарения, помогают выбрать подходящий вариант из множества и страхуют от неприятностей при последующем оформлении договора и его выполнении.

Официальное оформление

Оформление договора дарения с переходом квартиры в пользу попечителя требует регистрации следующих документов в государственных органах:

сделка дарения; перерегистрация права собственности.

Регистрация сделки нотариусом не нужна. Вся процедура занимает примерно 20 календарных дней. Закон, на основании которого проводят процедуру, называется «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Условия по вопросу оформления сделок дарения квартиры можно найти в абз. 1 п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.

После смерти дарителя включается дарственная с пожизненным содержанием, нет необходимости что-либо оформлять дополнительно. Квартира переходит попечителю на основании дарственной.

Договор дарственной составляется в двух экземплярах. Основные пункты документа закрепляют такие положения: стоимость жилплощади, право подопечного жить в квартире до смерти, график выплат ренты, информация о том, что квартира не является предметом залога. Также указывается, что в случае утери недвижимого имущества (пожар, разрушение и т.д.) обязательства по выплатам ренты сохраняются.

Расчеты с пенсионером

На этапе оформления документов составляется график платежей. Такой график может содержать даты и суммы первого взноса, последующих регулярных платежей с учетом инфляции, дополнительные расходы на содержание, расписки сторон в приеме и передаче суммы денег.

Дарственная с пожизненным иждивением может включать не только материальные условия содержания, такие как уборка, проведение ремонта, оплата лечения или санаторно-курортного отдыха. Эти дополнительные аспекты могут быть отдельно оценены и внесены в состав ренты. Любые выплаты и предоставляемые дарителю услуги обязательно подлежат оформлению в виде чеков, расписок, договоров, желательно в присутствии свидетелей с использованием видеосъемки.

Стоит учитывать и тот момент, что при оформлении сделки пожизненного содержания с иждивением дарителя в отчуждаемой квартире нет конечной даты и суммы оплат. Это является зоной риска. Не известно, сколько потребуется вложить, прежде чем квартира перейдет в пользование попечителя. Поэтому расчет суммы ежемесячных выплат стоит корректировать исходя из максимально возможной продолжительности проживания пенсионера. Итоговая сумма может составлять 30-40% от рыночной стоимости квартиры, иначе рентабельность мероприятия сомнительна.

Добросовестная выплата ренты не исключает риски

Риски сопряжены с моментами, когда не подтверждена психическая состоятельность дарителя. Существует риск и тогда, когда пенсионер-собственник не одинок, а проживает, например, с женой, когда после смерти подопечного выясняется наличие родственников, претендующих на наследие. Также не исключена возможность смерти попечителя раньше смерти пенсионера. Все описанные ниже нюансы могут появиться уже в процессе перечисления ренты.

Приведенные ниже примеры раскрывают суть рискованных вариантов развития событий, связанных с моментами, когда дарственная с пожизненным иждивением уже заключена и нет возможности ее расторгнуть.

Если предварительно пренебречь условием осмотра пенсионера психиатром и не установить его вменяемость и дееспособность, угроза будет заключаться в том, что дарственную после его смерти признают не правомочной. Родственники могут инициировать судебное разбирательство и представить веские доказательства того, что человек состоял на учете в психоневрологическом диспансере или проходил лечение у психиатра. В таком состоянии он не мог принимать адекватные решения и, соответственно, не мог подписать договор. Все издержки попечителя — то есть рента — в этом случае не восполняются. Квартира будет передана во владение законных наследников.

Интересен случай, когда в квартире пенсионер проживает не один, а с супругом или супругой. Необходимо понимать, что после смерти дарителя в силу вступит закон о наследовании, в этом случае все усилия по содержанию такого старика могут пройти даром. Поскольку жена или муж по закону находятся в первой очереди наследования, они имеют первоочередное право на наследство. А так как они не связаны с попечителем никакими договорными отношениями, квартира переходит в пользование наследника, минуя попечителя. И ренту попечитель тоже теряет.

На этот случай нужно будет дополнить договор условием определения порядка пользования совместным имуществом и оформлением отчуждения части одного из супругов — дарителя в пользу попечителя.

Если же попечитель умирает ранее, чем его подопечный, права на договор отчуждения передаются его наследникам. Если же наследники отказались по какой-либо причине от прав на наследование сделки, договор теряет свою силу.

Внимательное отношение к составлению договора дарения квартиры с пожизненным содержанием обезопасит попечителя от неожиданных поступков со стороны родственников пенсионера, взятого под опеку. Для того чтобы составить грамотный договор, стоит прибегнуть к сопровождению сделки юристом.

Моральная сторона вопроса

Насколько этична дарственная с пожизненным иждивением? Этот вопрос может вызывать споры. Естественно, при добровольном согласии обеих сторон и разумно распределенных расходах на содержание можно найти приемлемую позицию для обоих участников договора. Главное здесь — стремиться услышать противоположную сторону, не забывая о своих интересах.

Часто пенсионеры — это одинокие и больные пожилые люди, у которых нет возможности достойно обеспечить свою старость. Квартиры таких пенсионеров после их смерти отходят либо на баланс государства, либо родственникам, которые отказались поддерживать их.

При низком уровне пенсий, отсутствии социальных гарантий и достойного медицинского обслуживания дополнительный доход в виде отчислений по договору пожизненного содержания приведет к повышению уровня жизни старика. Получая дотации, он сможет позволить себе более качественное лечение, возможно, поездки в профилактории и более качественное питание. Это однозначно повысит уровень жизни пенсионера, находящегося под опекой.

Принимая решение в пользу такой формы приобретения жилья, лучше не спеша и со всех сторон обдумать свои возможности. Увидеть все возможные преграды на этом пути не удастся. Однако максимальный сбор информации и работа с юристом помогут более эффективно провести сделку дарения и пройти весь путь от начала до конца.