Главная Новости

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно

Опубликовано: 06.09.2018

видео Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка?

Снижение кадастровой стоимости земельного участка – это наболевшая тема для многих землевладельцев. Дело в том, что с ростом цены на землю растет и налог на нее. Не удивительно что люди, которые почувствовали на себе возросшие тарифы желают их снизить. А сделать это можно только в том случае, когда будет уменьшена кадастровая стоимость.



 Кадастровая цена вычисляется на основании оценки земли, которую должен провести профессионал. Она отделима от рыночной цены, которая довольно часто меняется. Что касается официальной кадастровой цены, то она может быть изменена каждые пять лет. Но при наличии определенных оснований, эту стоимость может менять. Но только после того как её пересмотрит комиссия, посчитавшая что снования достаточно весомые. Другой вариант – подать в суд.


Диалог с юристом: уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

Судебное разбирательство встречается чаще всего. Физические лица имеют полное право пропустить досудебный этап, который далеко не всегда благосклонно пересматривает расценки на землю в любом регионе РФ. А пользоваться завышенной кадастровой ценой невыгодно, так как приходится переплачивать буквально за все, что хоть как-то касается земельных вопросов.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

Прежде чем ругаться, что на землю установлена завышенная кадастровая стоимость, для начала её надо узнать. Это не так сложно, поскольку подобная информация относится к открытой категории, а это значит что её сможет получить каждый заинтересованный человек. Проще говоря, вы можете узнать кадастровую стоимость не только своей земли, но и соседа. Это хороший вариант для того чтобы сравнить справедливость показателей.

Кто может узнать кадастровую цену:

Владельцы участка могут заказать расширенную выписку, где указана вся информация об объекте, в том числе цена; Третьи лица имеют доступ к ограниченному списку информации.

Если стоимость не рассчитана, её могут рассчитать по запросу владельца участка. Хотя следует учитывать, что плановые пересчеты данного показателя используют среднестатистические данные. Именно потому хороший участок и участок с отвратительными условиями стоит практически одинаково, если они расположены поблизости. Итак, чтобы узнать нужные сведения о недвижимости существует несколько способов:

Запросить информацию из ЕГРП, обратившись туда через виртуальный сервис. Пойти в территориальное отделение самолично. Воспользоваться услугами МФЦ. Отправить запрос на получение необходимых сведений через почту.

Каждый из рассматриваемых вариантов имеет свои преимущества перед другими. Но явным лидером является обращение через интернет. Подобный запрос очень просто отправить, это и подкупает людей которые пользуются сервисом Росреестр . Это виртуальное хранилище всех объектов недвижимости в стране. А чтобы получить необходимые сведение, пользователям достаточно выполнить следующие шаги:

Хотя на этом же сайте Росреестра можно перейти по ссылке «Публичная кадастровая карта» и поискать другим способом. Откроется карта, где нужный участок тоже можно разыскать либо по номеру, либо по адресу. Но искать по кадастровому номеру предпочтительнее.

Чтобы уточнить цену требуется указать, какие именно сведение хотите получить:

Цену за метр; Общую цену.

Это самый простой и эффективный способ быстро уточнить желанную информацию, а если она вас не удовлетворит защитить свои интересы в суде или заказав персональную переоценку недвижимости.

Если же участок не стоит на учете, то приблизительную КЦ можно подсчитать самостоятельно. Делается это по следующему принципу:

Получение сведений в МФЦ или в территориальном отделении Кадастровой палаты занимает намного больше времени, потому не всем удобно. Зато в МФЦ могут помочь едва ли не во всех случаях, которые хоть как-то связны с любыми бюрократическими вопросами.

Но если планируете в дальнейшем оспаривать указанную стоимость, то виртуального ознакомления будет мало – нужен официальный документ. А его как раз можно запросить в Многофункциональном центре.

Кто может уменьшить кадастровую стоимость земли

Чтобы узнать, как снизить кадастровую стоимость земли, надо понимать, кто может это сделать. В это список входят:

Владелец земельного участка; Арендаторы земли; Владельцы участка по договору соцнайма.

Владелец или арендатор подобной недвижимости может выбрать два пути развития событий:

Пройти досудебный порядок снижения цены на объект. Он заключается в том, чтобы отправить запрос в специальную кадастровую комиссию. Именно она имеет право пересматривать текущую стоимость недвижимости. Но надо учитывать, что комиссия далеко не всегда объективна, потому результаты пересмотра дела могут не удовлетворить собственника недвижимости. Второй вариант – это разбор дела в суде. В таком случае собственник земельного участка выступает заявителем, так как подает судебный иск о пересмотре текущей цены на недвижимость. Но обязательно должны быть весомые доказательства того что предыдущая оценка не является объективной.

Как правило, эти два варианта решить проблемы с неправильными расценками на землю являются самостоятельными инстанциями. Но юридические лица должны по очереди обратиться в два органа. Например, сначала пойти в Комиссию, а если её пересмотр результатов не удовлетворил заявителя, только тогда идти в суд.

Что касается обычного человека, то в данном случае проблем меньше, поскольку спор можно сразу решать через суд, тем самым повышая свои шансы получить рациональное решение. Кроме того, в суд можно обращаться на протяжении исковой давности, то есть до трех лет с тех пор как стали известны официальные результаты.

Что касается комиссии, то в данном случае человек ещё более ограничен, поскольку здесь сроки обращения составляют всего полгода. Если за шесть месяцев владелец не обратился с просьбой пересмотреть предыдущие результаты, это уже будет невозможно сделать.

Основания для оспаривания

Законом предусмотрено только два основания для снижения стоимости земельного участка. Все остальные причины не имею никакого значения. Итак:

Первое основание – это обнаружение неправильных, неточных, устаревших сведений, что касаются объекта недвижимости, который оценивается. В данном случае земли. Вторая причина заключается в том, что кадастровая и рыночная стоимость земли была определена в один период.

Сейчас рассмотрим каждый из этих пунктов более подробно. Начнем с первого, а именно, недостоверных сведений. Под «недостоверностью» можно подразумевать ошибки и неточности, совершенные специалистами оценивавшими недвижимость. Кроме того, ошибки могли быть получены в процессе работы. Кроме того, к таким неточностям относят неправильно указанные технические или любые другие характеристики объекта, которые прямо влияют на окончательный результат.

К недостоверным сведениям по версии Верховного суда РФ относятся:

Условия расположения и эксплуатации земли, что были указаны в оценке и влияющие на цену объекта; Неправильно указанная цель эксплуатации; Забыли упомянуть, что имущество на земельном участка находиться в аварийном состоянии; Есть возможность пользоваться не всем участком, а только его частью; Если земля находится в санитарной зоне и т.д. Расчеты были проведены неправильно (опечатка и т.п.)

Что касается второго основания, то оно более вариабельное и используется чаще. В данном случае владельцы, заинтересованные в понижении цены на землю могут намерено подстраивать такие ситуации в попытке уменьшить кадастровую стоимость земли. Стоит сказать, подобная тактика имеет определенный успех.

Кроме того, надо поспешить, потому что с 2014 года началось постепенное повышение налоговой ставки на душу населения. Подниматься цены будут постепенно, но уверенно. Так что тем, кто не хочет переплачивать, важно прямо сейчас обратиться за пересмотром кадастровой цены, если она заметно выше рыночной.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно

Естественно, мы не говорим о том чтобы самому исправлять показатели кадастровой цены в документах. Во-первых это противозаконно, а во-вторых все равно не принесет никакой пользы, так как на официальном уровне текущая стоимость будет сохранена. Но есть другой выход, а именно, лично обратить в оценочную комиссию, которая и будет проводить операции по уменьшению кадастровой стоимости земельного участка.

Правда, прежде чем данный показатель будет изменен придется пройти серьезную проверку, которая далеко не всегда дает желаемый результат. Дело в том, что кадастровую стоимость могут повысить, что далеко не самая хорошая перспектива, если размер налогов уже сейчас кусается, а на носу очередное подорожание.

Потому прежде чем делать серьезные шаги, оцените свои шансы на выигрышную ситуацию. Если они минимальны, то лучше воздержаться от обращения к профессионалам.

Кроме того на цену можно повлиять другими способами, но далеко не все из них ведут исключительно к уменьшению стоимости:

Но если самостоятельно и преднамеренно спровоцировать подобные изменения, можно даже получить наказание. Что касается непреднамеренных действий, то итог будет представлен после проведения экспертизы.

Составление заявления

Заявление в комиссию – это самый важный документ, которым заявитель штурмует Росреестр в надежде уменьшить кадастровую стоимость своего надела.

В нем должна быть указана следующая информация:

Кому этот документ направляют; От кого поступает заявление, с указанием ФИО и адреса проживания; Требование о пересмотре стоимости земли, с указанием где именно эта земля расположена; На каких основаниях это требование выдвигается; Прикрепленный перечень документов. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости

Если заявление составлено правильно, то оно может помочь в снижении кадастровой стоимости участка. Но если получили отказ, то, скорее всего что-то было сделано не так. Самые частые причины для отказа:

Нет документов которые подтверждают рациональность выдвинутых требований. Или документы есть, но они поданы в неправильном виде. Например, ксерокопия слишком неразборчива и т.п. Пропущен срок давности додачи заявления. В частности, заявители ссылаются на то что не знали о неправильной цене потому и не обратились раньше; Если оспариваемая цена равна рыночной.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не было принято или в удовлетворении требований комиссия отказала можно заявить о пересмотре дела в судебном порядке.

Образец заявления о пересмотре кадастровой стоимости можно скачать тут

Комиссия

Чтобы дело об уменьшении цены земельного надела рассмотрели, требуется обратиться в Росреестр, точнее его региональное отделение. При каждом таком отделении работает комиссия – орган, на который возложена обязанность рассматривать дела связанные с землей и другой недвижимостью. В принципе не удивительно, поскольку подобные вопросы могут быть рассмотрены исключительно профессиональной комиссией или судом. Но досудебное разбирательство все же не такое сложное потому прежде чем идти в суд можно попытать счастья здесь.

Комиссия состоит из таких специалистов:

Региональный представитель исполнительной власти; Уполномоченный сотрудник Росреестра; Представители союза предпринимателей; Представители со стороны СРО оценщиков.

Такие комиссии работают в несколько этапов.

На первом этапе заявитель должен составить заявление и приложить к нему документы, которые подтверждают объективность требований, что указаны в заявлении. На втором отнести все это в комиссию Росреестра, не забыв взять документы где указана текущая кадастровая цена. То есть, данные должны быть установлены не позже чем пять лет назад. Иначе в базе ЕГРН уже другие данные и оспаривать придется их. Третий этап заключается в заседании комиссии. Как правило, владелец там не нужен, а ситуация оговаривается между членами комиссии, но иногда граждане обязаны присутствовать на заседании о дате которого их уведомляют.

Сроки

В любом деле важны сроки,  рассмотрение дела о снижении кадастровой цены недвижимости тоже рассматривают в определенные периоды. Как правило, они такие:

Учитывая сроки и порядок работы комиссии, дело будет рассмотрено довольно быстро, а вот судебное разбирательство может затянуться. Точные сроки в случае суда уточнить сложно, потому что каждое дело индивидуально, но общие черты выделить можно.

Касаемо сроков рассмотрения в суде, имейте в виду, что все последствия изменения кадастровой стоимости будут вводиться с 01 января того года, когда было подано заявление в суд.

Если получили отказ

Случай если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено и в переоформлении данных отказано, не редкость. Но оставлять все как попало не вариант.  Комиссия может быть довольно щепетильной в этом вопросе и, исходя из пятнадцатого пункта «Порядка создания и работы комиссии…», заявителю могут отказать.

Основания для отказа следующие:

Если заявление подавалось без всех необходимых документов; Если заявление подали с нарушением сроков (сроки составляют до 5 лет, в некоторых регионах – 3 года); Если оспариваемый размер кадастровой цены земли был установлен в размере его рыночной стоимости.

А вот когда основания были рассмотрены неправильно или результаты несправедливы, можно делать следующий шаг – идти в суд.

Снижение стоимости через суд

Выбирая, где оспаривать кадастровую стоимость земли, в первую очередь задумываются о судебном разбирательстве. С судебный орган направляется исковое заявление в котором вписывается требование о пересмотре кадастровой стоимости. Но для начала надо выяснить в какой суд это заявление требуется подавать, ведь для каждого подобного дела есть свой органах.

Рассматриваемые дела имеют административный статус, потому могут быть поданы сразу в несколько судов на выбор заявителя. Итак, требовать снижения кадастровой стоимости земли можно в следующих судах:

В областном; В краевых отделениях; В республиканских судах; В федеральных судах.

В общем, это могут быть органы, в компетенции которых рассмотрение споров по кадастровой стоимости. А пойти в такой судебный орган с того момента когда оспариваемая цена была установлена и до того момента как её изменят. Но есть нюанс, который называют исковой давностью. Это период на протяжении которого можно подавать иск для судебного разбирательства. Этот срок составляет три года, хотя может быть продлен, если заявитель предоставил, доказательства что не оспаривал цену по объективным обстоятельствам.

Кроме того, прежде чем подавать иск в суд, следует обязательно провести оценку рыночной стоимости земельного участка. Как правило – это главное доказательство того что кадастровые расценки, мягко говоря, не совсем объективны. То есть, кадастровая цена гораздо выше рыночной. Причем разница должна быть выше на 10-40%. Если используется минимальный показатель суд, скорее всего, посчитает это недостаточным обстоятельством чтобы начать процедуру снижения заявленной цены.

А если оценка покажет солидное преувеличение цены, то дальнейший порядок снижения кадастровой стоимости земельного участка будет заключаться в том, чтобы собрать документы, написать заявление и отправить все это в суд для дальнейшего разбирательства.

Исковое заявление

Перед тем как предпринимать решительные шаги желательно нанять или проконсультироваться со специалистом, который поможет корректно составить исковое заявление и собрать документы, что будут его подкреплять. Кстати, помощь юриста, пожалуй, одно из важнейших правил для выигрыша в суде. Дело в том, что специалист знает тонкости процессуального законодательства, и разбирается в вопросах связанных с обращением в суд. Кроме того, он поможет в сборе сведений о земельном участке и документов на него.

В исковом заявлении указывают следующую информацию:

Кадастровый номер, адрес, площадь и другие важные нюансы, касающиеся земли; Сведения о том какая кадастровая цена установлена на объект недвижимости на данный момент. Кроме того здесь указывается дату когда были внесены изменения; Исковое заявления на оспаривание кадастровой стоимости

Указывают рыночную цену, которою оценщик составивший отчет, вписывает в документ;

Дальше в заявлении требуется указать, как именно были ущемлены интересы заявителя. Это может быть что угодно. Например, слишком высокий налог на землю. В принципе, эта причина считается самой часто используемой. Далее следует просительная часть искового заявления. В ней владелец недвижимости должен указать что именно он хочет. В нашем случае запрос адресован на снижение кадастровой стоимости земельного участка и внесения этих изменений в учет. Сформулировать прошение можно так, чтобы кадастровую цену заменили рыночной.

Образец заявления на оспаривание кадастровой стоимости скачать тут

К административному иску при несогласии с расценками на землю, прилагается ряд следующих документов:

В исключительных случаях могут потребоваться разные процессуальные документы. Именно потому желательно нанять опытного специалиста, который может предугадать такие вопросы со стороны судьи, и заранее подготовит дополнительные бумаги.

Процесс снижения кадастровой стоимости

Судебный процесс аннулирования цена на земельный участок и определение его реальной кадастровой стоимости занимает немало времени. Если условно поделить весь этот процесс на этапы, то можно выделить следующие шаги:

Первый этап заключается в том, чтобы выяснить, что цена действительно завышена, и попытаться выяснить почему. Именно на начальном этапе требуется провести оценку рыночной стоимости недвижимости. Её результат выступит главным доказательством того что спор нужно продолжать и добиться положительного исхода. На втором этапе оформляется заявление и отправляется в суд вместе с остальными документами. На третьем этапе происходит рассмотрение дела. Как правило, на суд заявителя приглашают специальным документом. Бумагу присылают заблаговременно, чтобы человек мог приготовиться. Кроме того, на заседании в качестве административных ответчиков должны присутствовать представители кадастровой палаты, Росреестра и орган субъекта РФ, утверждавшего неправильные результаты оценки в рассматриваемом регионе. Они обсуждают, как уменьшить кадастровую стоимость участка и есть ли основания это делать.

Что касается третьих лиц, которые могут присутствовать на заседании, то ими выступают соседи, бывшие владельцы и другие люди или организации, которые имели отношение к участку, чья цена оспаривается.

Судебная практика

Учитывая прошлую практику, прежде чем обращаться в судебные органы требуется нанять хорошего оценщика. Он не просто проведет экспертизу, а составит акт, к которому нельзя придраться. Когда документы поданы и решение вынесено, остается выяснить, с какого именно момента новая стоимость наберет силу и будет использоваться.

Особенности судебной практики:

В первую очередь надо обратиться в организацию что специализируется о подготовке отчеток о рыночной стоимости недвижимости. Когда есть отчет, уже можно оценить, насколько высоки перспективы получения нужного эффекта от судебного разбирательства. Если разрыв между данными будет слишком небольшим, то суд не сочтет это весомым доказательством для пересмотра дела. Второй шаг – обращение в суд. Для этого лучше нанять специалиста. С ним шансы на положительный исход дела гораздо выше. Он разбирается в методах оценки, знает структуру и содержании отчета, умеет грамотно составить иск, правильно излагая требования.

Так вот, согласно судебной практике, новые обстоятельства вступают в силу с 1 января следующего года. Так что платить уменьшенные налоги сразу же, выйдя из зала суда, не получится. Но есть выход – попросить чтобы решение суда было записано «задним числом». Но такая практика действует не везде и не всегда. В частности, она не будет работать, если дело рассмотрено не в арбитражном суде. Поскольку на сегодняшний момент мало кто туда обращается, а суды общей юрисдикции на подобные просьбы не обращают внимания, то придется подождать положенный законом срок.

Что касается пересмотра цены «задним числом», как это иногда требуют заявители, то в судебной практике такое не предусматривается.

Стоимость и сроки оценки для уменьшения кадастровой стоимости

Чтобы налог по кадастру рассчитывался по пониженному тарифу, надо уменьшить кадастровую стоимость земли. Для этого следует обратиться в специальную оценочную комиссию, которая просчитает рыночную стоимость недвижимости и составит правильный отчет об оценке. Но те, кто заинтересованы в решении данного вопроса, должны быть готовы к тому, что придется платить.

Оценочные услуги по минимальному тарифу стоят от 15 тысяч рублей. А если надо включить больше оценочных действий, их стоимость достигает 150 тысяч рублей; Услуги посредников в административном порядке обойдутся в среднем в 25 тыс. рублей.

Кроме того, требуется заплатить госпошлину:

350 рублей стоит корректировка старых данных в учетной документации; 200 рублей для физических лиц и тысяча для юрлиц – выписка; 200 рублей и 4 тысячи руб. для юрлиц — исковое заявление в суд.

Оплатив эту сумму, можно снизить кадастровую стоимость земельного участка. Сроки оформления и цены отчета:

Отчет о рыночной стоимости земли будет стоить от 40 тыс. р. а на его оформление потребуется до 10 суток; Представить интересы клиента в комиссии стоит 30 тыс. р. сроком на месяц; Представление в суде 80 тыс. р. сроком на полгода.

Нормативные акты уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

Кроме того существуют нормативные акты контролирующие как снизить кадастровую стоимость земельного участка:

Сроки подачи иска указываются в ст. 219, 245 КАС РФ, а также в ст. 72 Закона N 218-ФЗ и в п. п. 4, 8 Постановления N 28; О том, как правильно составлять иск указывается в ст. 125, 220, 246 КАС РФ; Верховный Суд России в ПП № 28 указывает, какие причины могут считаться серьезным основанием для пересмотра стоимости; ст. 66 Земельного кодекса РФ; Законы № 237-ФЗ, 135-ФЗ.

Каждый из этих законом регулирует процедуру уменьшения кадастровой цены или её пересмотра. Чтобы дело имело больше шансов на успех все эти нормы надо знать. Обычному человеку выучить все нормативы за то время которое отведено на рассмотрение дела практически невозможно. Уже сейчас готовиться несколько проектов, которые будут работать с 2020 года, но их судьба неизвестна. А пока чтобы разобраться, можно позвать профессионала. Именно он будет разбираться с проблемой.

rss