Главная › Новости

Наем жилого помещения

Опубликовано: 06.09.2018

Особенности договора найма жилья

Наниматель

В договоре найма жилого помещения предусмотрены две стороны: наймодатель (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо) и наниматель.

Статьей 675 ГК РФ установлено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения — при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статьей 677 ГК РФ установлено, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

Предмет и объект договора

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Таким образом, предметом договора найма может быть только проживание в помещении граждан — все остальные отношения сторон должны оформляться другими видами сделок (аренда, безвозмездное пользование и др.). Например, письмом Госналогслужбы России № НП601/408 установлены особенности состава затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг) предприятий нефтедобывающей, газодобывающей отраслей и магистрального трубопроводного транспорта, а также геологоразведочных работ, Пунктом 9.5 этого письма установлено, что у предприятий, занятых в строительстве скважин на нефть и газ в эксплуатационном бурении, в издержки производства включаются в том числе и «затраты на аренду квартир и домов в жилом фонде сторонних организаций и у частных лиц для размещения работников предприятий, занятых в строительстве скважин на нефть и газ, в местах проведения работ при вахтовом методе их организации». Подчеркиваем: «затраты на аренду», а не на «наем»!

Вместе с тем в Инструкции Минфина СССР, Госкомитета СССР по труду и социальным вопросам и ВЦСПС «О служебных командировках в пределах СССР» № 62 и в постановлении Правительства Российской Федерации «О нормах возмещения командировочных расходов» от № 122 используется термин «найм жилого помещения». Аналогичный термин используется и в постановлении Совета Министров — Правительства Российской Федерации № 1261 «О размере и порядке выплаты суточных при краткосрочных командировках на территории иностранных государств».

Несмотря на некоторую терминологическую путаницу, следует четко разделять наем жилого помещения в понимании ГК РФ и оказание услуг по проживанию командированного в гостинице, как это и установлено «Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации», утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 490.

Следует также провести четкую границу между гражданским и жилищным законодательством: все вопросы коммерческого найма жилого помещения (когда договор найма жилого помещения заключается в качестве наймодателя частным лицом  физическим или юридическим, сдающим принадлежащее ему жилое помещение) регулируются ГК РФ; все вопросы социального найма жилого помещения (когда договор заключается с государственной или муниципальной организацией, при этом жилое помещение продолжает оставаться государственной или муниципальной собственностью и предоставляется на определенных льготных условиях очередникам) регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации, а вопросы заключения этого договора — постановлением Правительства РСФСР N° 415.

Обязанности сторон

Наймодатель обязан:

Наниматель обязан:

- использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и, если договором не установлено иное, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Размер платы

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Бухгалтерский учет договоров найма

Письмом Минфина России № 118 «Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве» (с учетом дополнений и изменений, внесенных письмом Минфина России № 37) разъяснены особенности бухгалтерского учета в жилищно-коммунальной сфере.

Если договоры найма жилого помещения заключают специализированные жилищно-коммунальные организации, они получают соответствующие дотации из бюджета, которые отражаются на счете 96 «Целевые финансирование и поступления». Получение этих дотаций связано с тем, что целый ряд граждан, проживающих в жилых помещениях, имеет право на льготы и скидки по оплате квартплаты и коммунальных платежей.

Например, приказом Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике № 1792 были утверждены «Методические рекомендации по расчету субсидий и учету действующих льгот по оплате жилья и коммунальных услуг».

Вместе с тем следует иметь в виду, что в случае коммерческого найма практически не может быть дотаций из бюджета на покрытие убытков жилищно-коммунального хозяйства, поэтому при осуществлении предпринимательской деятельности по предоставлению жилых помещений за плату во владение и пользование для проживания в нем, бухгалтерский учет у наймодателя должен выглядеть следующим образом:

Дт 80 «Прибыли и убытки»  Кт 68 «Расчеты с бюджетом»;

Погашение задолженности нанимателем — Дт 51 «Расчетный счет»  Кт 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

Подпунктом «г» пункта 1 статьи 5 Закона «О налоге на добавленную стоимость» установлено, что от НДС освобождается квартирная плата, в которую включаются расходы, предусмотренные в «Методике расчета экономически обоснованных ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства», утвержденной приказом Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству № 65, и расходы по ремонту жилья, предусмотренные постановлением Правительства Российской Федерации № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг».

При этом письмом Госналогслужбы России № ВЗ403/55н «О порядке исчисления налога на добавленную стоимость организациями жилищно-коммунального хозяйства» разъяснено, что если наймодатель взимает с нанимателей плату сверх квартирной платы за дополнительные услуги (за коммунальные услуги, содержание охраны и др.), то эти суммы должны в установленном порядке облагаться НДС.

При этом наймодатель обязан обеспечить ведение раздельного учета доходов и расходов по различным видам своей деятельности  облагаемых НДС и необлагаемых НДС.

Срок найма

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на 5 лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Срок внесения платы за проживание

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Поскольку для целей исчисления НДС местом реализации услуг признается местонахождение недвижимого имущества, связанного с этими услугами, налогообложение осуществляется по нормам той страны, где находится это недвижимое имущество.

Статьей 674 ГК РФ установлено, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Если иное не установлено договором найма жилого помещения, то текущий ремонт сданного внаем жилого помещения производит наниматель, а капитальный ремонт  наймодатель.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в тех случаях, когда помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.