Что следует помнить при обмене жилья

Опубликовано: 06.09.2018

видео Что следует помнить при обмене жилья

Междугородний обмен квартир, свою квартиру на Петербург.|Про Питер

Обмен – это еще один из способов приобретения недвижимости . В настоящее время договоров обмена заключается меньше, так как людям сложнее найти подходящее жилье. Чаще всего такие сделки проводят между собой родственники, чем незнакомые люди.



Можно заключить непосредственно договор обмена, можно – два договора купли-продажи на оба объекта недвижимости. В последнем случае возможно обменять неравноценное жилье: например, однокомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой. В качестве доплаты не обязательно выступают деньги, это может быть автомобиль, акции, драгоценности или другое дорогостоящее имущество.


Ошибки при покупке квартиры в новостройке / Новостройки Санкт Петербурга / Купить квартиру

Особенности обмена

Чаще всего под обменом подразумевается обмен одной квартиры на другую с точно такими же параметрами.

Например, семья просто решила сменить район проживания. Однако даже одинаковые по метражу квартиры могут быть совершенно различными: располагаться на разных этажах, отличаться планировкой, дома могут состоять из разных материалов и т.д.


Власть придумала новый способ обдираловки. Чего стоит бояться, – в "Красной карточке" №739

Здесь возможно два варианта события, когда участники сделки:

могут обменять свое жилье как есть, без оценки и всяческих доплат; вызвать независимого оценщика и заказать у него анализ стоимости квартир, затем тот, у кого квартира стоила дешевле, выплачивает второму участнику сделки компенсацию.

При оформлении документации необходимо заключить:

договор обмена – для жилья, находящего в частной собственности; договор мены – для жилья, находящегося в муниципальной собственности.

Существенные условия для договора обмена такие же, как для стандартного договора купли-продажи. Единственное отличие: при обмене необходимо описать оба предмета сделки и указать условия, на которых производится сделка.

Как при проведении сделки купли-продажи, для осуществления обмена понадобятся разрешения всех заинтересованных сторон: органа опеки (если затрагиваются интересы детей), банка (если одна из квартир под залогом), других сособственников (если квартира – в общей собственности) и т.д.

Плюсы у такого вида сделки присутствуют:

нет необходимости изыскивать средства для проведения обычной сделки купли-продажи; сравнительно короткий срок заключения сделки; упрощенный сбор документов.

Однако есть и минусы:

сложно найти владельца квартиры, готового осуществить обмен (может не понравится квартира, не устроит район и т.д.); чаще всего равноценной замены не получится, так что одной из сторон всё равно придется заплатить; нельзя использовать маткапитал или госсубсидию для оплаты разницы между стоимость квартир, равно как и взять ипотеку; возникают сложности, если квартира «проблемная».

Если пройтись по сайтам, предлагающим недвижимость, то можно заметить, что большинство людей рассматривают вариант обмена. Но это свойственно только крупным городам, в небольших же превалирует обычная купля-продажа.

Чаще всего предлагают к обмену не квартиру на квартиру, а дома в пригородной или загородной зоне на квартиры и наоборот. Это связано с тем, что люди стремятся сменить образ жизни – кто-то хочет перебраться в город, а кто-то, напротив, стремится к относительному покою.

Виды обмена жилья

Условно можно выделить несколько видов жилья, которые имеют свои особенности.

Старое на новое

В этом случае обменивается квартира старого типа на квартиру новой планировки. Как правило, за новую назначается доплата. В некоторых случаях возможен обмен жилья, уходящего под снос, на новое жилище – чаще всего такой обмен организуется с юридическими лицами.

Также возможен вариант обмена квартиры с участием банка или риэлторского агентства (то есть покупка у юридических лиц), однако в данном случае необходимо учитывать, что при подобном обмене за старое жилище чаще всего назначается цена в 25% меньше от ее среднерыночной стоимости.

Вторичное на новостройку

Данный способ позволяет получить жилье в строящемся доме без необходимости копить деньги или продавать свою квартиру самостоятельно. Здесь имеется на лицо финансовая выгода, а также экономия времени. Однако при таком способе обмена нужно учитывать, что застройщик по договору обмена старую квартиру заберет сразу, а владельцу новой надо будет дождаться, пока закончится строительство и дом сдадут в эксплуатацию.

На время отпуска

На Западе такой способ обмена давно пользуется популярностью, в России же и близлежащих странах это пока экзотика. Суть обмена заключается в том, что стороны договариваются об обмене жилплощади на время пребывания их в другой стране. Это позволяет здорово экономить на отелях и питании.

Например, житель Лондона хочет побывать в Москве этим летом. Он ищет жителей Москвы, которые в свою очередь хотят побывать на Туманном Альбионе этим летом, и они обмениваются квартирами на время всего отпуска.

Иногородний обмен

Чаще всего иногородний обмен квартир осуществляется между близлежащими городами, но есть и другие варианты. В данном случае, как при внутригородском обмене, заключается соответствующий договор и схема взаимозачета. Однако, так как участники сделки находятся в разных городах, госрегистрация договора может быть затруднена, особенно, если обмен производится между различными субъектами России.

Обычно обращаются за помощью к посредникам и вместо договора обмена используют два договора купли-продажи, каждый из которых регистрируется в своем населенном пункте.

Обмен муниципального жилья

Схема обмена такого жилья происходит по стандартной схеме, за единственным исключением: нанимателям сначала нужно найти конкретный объект для обмена, а затем заручиться согласием арендодателям – то есть муниципального органа исполнительной власти. Администрация может отказать по самым различным причинам, например, если один из объектов планируется идти под снос, один из нанимателей – хронический больной и т.д.

Кроме того, служебные квартиры обменять нельзя. Иногда можно встретить предложения об обмене муниципального жилья на частное. Но собственники приватизированных квартир редко соглашаются на такие обмены, если только муниципальное жилье будет обладать неоспоримыми преимуществами.

Что нужно учитывать при обмене жилья

Где искать объявления

В интернете существует несколько сайтов, на которых имеет смысл искать варианты обмена:

Портал объявлений «Авито» – крупнейшая онлайн доска объявлений. Искать подходящие варианты нужно в разделе «Недвижимости». Как правило, продавцы не только дают объявления, но и прикладывают фото- и видеоматериалы, которые позволяют судить о квартире. На сайте в свободном доступе находятся координаты продавца, имеется поиск по многим параметрам: городу, метражу, количеству комнат и т.д. Адрес: http://avito.ru. Сайт объявлений Яндекса. Еще одна база бесплатных объявлений с возможность представления фотоматериалов. Однако по сравнению с Авито здесь меньше объявлений и не такая удобная навигация. Адрес: https://realty.yandex.ru. Доска объявлений Дорус. Это старая и авторитетная площадка, помогающая, в том числе, найти объявления по обмену или продаже жилья. Адрес: http://dorus.ru Сайт «Обмен домами». Данный сайт позиционирует себя как первый сервис на территории России, которые позволяет произвести обмен домами или квартира на время отпуска, командировок, каникул и т.д. Существует возможность осуществить обмен более чем в 20 странах и в более 100 городах. Адрес: http://obmendomami.ru.

Также стоит упомянуть локальные и региональные сайты объявлений , которые есть в любых крупных городах. Именно на них следует поискать в первую очередь объявления об обмене, если планируется осуществление сделки только в городском масштабе.

rss