Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Опубликовано: 06.09.2018

Чаще всего в настоящее время берётся в аренду земля, находящаяся в муниципальной собственности. Именно по этой причине вопросы полного правового регулирования заключения таких договоров стоит очень остро. Каким образом правильно арендовать землю у муниципалитета и не нарушить закон?

Государственная регистрация договора аренды земельного участка.

Муниципальная собственность на землю – что это по закону

Гражданский Кодекс РФ определяет достаточно чётко, что следует считать под муниципальной собственностью.

Это такой вид собственности, который представлен совокупностью прав владения и распоряжения имуществом, которое принадлежит тому или иному муниципальному образованию.

Предоставление в аренду имущества

Это положение зафиксировано в пункте 1 статьи 215 указанного закона.

Если говорить о тех землях, которые относятся к муниципальной собственности, то к ним относятся (во исполнение положений статьи 29 Федерального закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”) такие участки и иные земельные ресурсы, как:

Участки, которые признаны в качестве муниципальной собственности на основании положений действующего законодательства в сфере регулирования земельных правоотношений; Земли, которые были приобретены муниципальным образованием в результате исполнения требований Гражданского Кодекса; Участки, которые перешли в муниципальную собственность по результатам заключения гражданско-правовых договоров; Если такие участки были безвозмездно переданы в собственность муниципалитета из федеральных земельных фондов; Участки, которые оказались включены в собственность муниципалитета по результатам проведённого разграничения государственных прав собственности.

Таким образом, муниципальная собственность на землю возникает исключительно по основаниям, которые определены в действующем законодательстве.

Соответственно, резонным будет являться вопрос о том, каким образом происходит оформление аренды таких земель?

Способы определения стоимости муниципальных земель

Стоимость муниципальной земли рассчитывается в зависимости от того, каким образом будет заключаться договор ее использования.

Наиболее часто в случаях подписания соглашений об аренде или выкупе участка используется метод расчёта платы за участок, исходя из его кадастровой стоимости. Такой вариант расчета определен в соответствии с положениями Земельного Кодекса России как основной для всех арендуемых земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ещё одним вариантом будет использование так называемой нормативной стоимости .

Нормативная стоимость устанавливается специально уполномоченной на то комиссией, которая будет учитывать целый ряд факторов, как то инженерную и строительную пригодность и ценность конкретного участка, ее социальную роль, плодородие (если речь идёт о возможности использования участка в качестве ресурса для организации личного подсобного или садоводческого хозяйства) и т.д.

Последний, третий механизм определения стоимости участка, пребывающего во владении муниципалитетом, относится к тем случаям, когда распоряжение таким участком происходит на основе торгов. В этом случае стоимость будет сформирована на основе результатов таких торгов.

Каким образом выбирается арендатор

Так как муниципальные земли могут быть сданы в аренду двумя путями – через проведение торгов на право заключения договора аренды и через непосредственное подписание такого договора , следует подробно остановиться на каждом из таких способов.

Без проведения торгов заключается договор в том случае, если потенциальный арендатор соответствует требованиям законодательства на право заключения договора в приоритетном порядке.

Перечень таких категорий представлен в Земельном Кодексе России и является исчерпывающим.

К таким лицам относятся, например, религиозные организации, ветераны боевых действий, многодетные семьи и т.д.

Кроме того, без торгов будет продлён договор аренды, например, в том случае, если участок используется для капитального строительства жилья или инфраструктурных объектов.

Через торги сдаётся большинство участков, находящихся в муниципальной собственности. Такие участки предоставляются для различных целей, и взять в аренду их может тот, кто предложит максимальную сумму в качестве арендной платы (то есть здесь работает классический принцип аукциона).

Где взять выписку из домовой книги – вы узнаете в нашем материале.

Почему проверка квартиры обязательна перед ее приобретением вы узнаете в материале нашей статьи .

Что такое рента? И может ли она быть пожизненная если это рента квартиры? В нашем материале вы узнаете ответы на этот вопрос.

Как получить муниципальную землю в аренду

Процесс оформления муниципальной земли в аренду является достаточно длительным, и его результат (в виде заключения договора или в отказе в таковом) целиком зависит от правильной подготовки. Состоять она будет из нескольких этапов, каждый из которых оказывает серьёзное влияние на конечный итог.

На первом этапе следует обратиться в администрацию муниципалитета с заявлением о предоставлении участка в аренду. Это заявление носит первичный характер и необходимо для того, чтобы специалист администрации рассмотрел возможность включения заявителя в перечень потенциальных арендаторов. Второй этап полностью посвящён подготовке всех документов, сопровождающих подписание договора. Это самый затратный этап, так как на выбранный в качестве арендуемого участок (если он не стоял раньше на кадастровом учете) необходимо будет получить кадастровый паспорт и выполнить межевание, чтобы установить его границы. На третьем этапе в администрацию подаётся основное заявление на заключение договора аренды участка, которому прилагаются кадастровые и межевые документы, а также, в случае наличия специальных льгот, документы, которые их наличие смогут подтвердить. Четвёртый этап посвящён проверке сотрудниками администрации муниципального образования поданных документов и, в случае, если они соответствуют предъявляемым требованиям, подготовке документации для торгов. В том случае, если договор заключается без торгов, пятый этап посвящён только подписанию соглашения. Если аренда оформляется через торги, то сначала будет происходить их оформление, а потом уже подписание документа.

Заключение договора аренды по итогам проведенных торгов осуществляется в срок не более одного месяца с момента подписания итогового протокола результатов.

В том случае, если участников несколько, договор заключается с победителем торгов (то есть с тем участником, который предложил максимальную сумму в качестве арендной платы). Если участник был только один (на участие была подана только одна заявка или по результатам проверки не были допущены до участия в торгах все остальные заявки кроме одной), торги признаются не состоявшимися. Договор также будет заключен в течение тридцати дней с момента подписания протокола о признании торгов несостоявшимися с единственным участником.

Шестой этап является заключительным, так как на нем осуществляется оформление подписанного договора путём регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Такая регистрация осуществляется путем предоставления договора со всеми сопровождающими документами в многофункциональные центры.

Как уже говорилось выше, самым дорогим этапом является подготовка документов. Оформление кадастровых и межевых документов по стоимости может колебаться от 10 до 50 тысяч рублей в зависимости от региона.

Получение кадастровых документов происходит в Росреестре, а межевых – путём проведения межевания имеющими на эти действия организацией.

Процедура аренды муниципальной земли – сложный механизм, который строго регламентируется действующим законодательством и состоит из целого перечня этапов, соблюдение которых является гарантией заключения договора аренды.