Порядок регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества «Взгляд юриста

На сегодня достаточно актуальным и сложным для владельцев недвижимости является решение вопроса по оформлению прав собственности на здания и сооружения. С проблемой отсутствия правоустанавливающих документов на недвижимое имущество знакомые рядовые граждане и представители многих отраслей хозяйствования. В первую очередь, сюда следует отнести агропроизводителей, в свое время массово скупали паи недвижимое имущество, не заботясь проблемами их узаконивания. В то же время, развитие материально-технической базы каждого предприятия, инвестиции производителей в складские и производственные помещения требуют наличия реального объема прав и гарантий такой недвижимости. А сегодня согласно требованиям законодательства Украины такие права возникают с момента их государственной регистрации. Следует отметить, что проблемность поднятого вопроса осложняется не только тем, что сама процедура предусматривает существенные временные, финансовые и моральные издержки, привлечение значительного количества субъектов властных полномочий, но и то, что законодательство Украины в этой области, требует значительного совершенствования и детализации.

Постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2013 № 868 «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и Порядка предоставления информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество» (далее - Постановление КМУ № 868), которая вступила в законную силу с 12 февраля 2014 года, было несколько усовершенствована процедура проведения регистрации права собственности на здания и сооружения, построенные до 5 августа 1992.

Узаконивание жилых и садовых домов, которые построены до 5 августа 1992

Со времен обретения независимости Украины вопрос введения в эксплуатацию зданий и сооружений впервые был урегулирован постановлением Кабинета Министров Украины № 449 от 05 августа 1992 года «О порядке принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов государственного заказа». Именно поэтому в законодательстве Украины определяющим при регистрации прав на здания и сооружения является временной промежуток окончания их строительства, а именно к 5 августа 1992 и после указанной даты.

Как известно, с 01 января 2013 года в Украине функционирует новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, введенная Законом Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений".

Так, во исполнение указанного закона была утверждена Постановление КМУ № 868, п. 49 которого определяет, что для проведения государственной регистрации права собственности с выдачей свидетельства на новый объект недвижимого имущества (к которым относятся и здания, построенные до 5 августа 1992 и права на которые не оформлены), заявитель представляет:

документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок;

документ, в соответствии с требованиями законодательства свидетельствует принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Документом, в соответствии с требованиями законодательства свидетельствует принятие в эксплуатацию законченного строительством индивидуального (усадебного) жилого дома, садового, дачного дома, хозяйственной (приусадебного) здания и сооружения, пристройки к ним, построенных до 5 августа 1992, является технический паспорт на объект " объект недвижимого имущества;

технический паспорт на объект недвижимого имущества;

документ, подтверждающий присвоение объекта недвижимого имущества адреса.

Таким образом, при регистрации права собственности на жилые дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения построены в 5 августа 1992 введения их в эксплуатацию не требуется. Зато документами необходимыми для регистрации прав собственности, является 1) технический паспорт БТИ с указанием соответствующего года постройки в 5 августа 1992, 2) документ, удостоверяющий правовой режим земельного участка под зданием и 3) документ с местного совета о присвоении почтового адреса.

Следует обратить внимание, что указанная норма касается только индивидуальных жилых домов и их хозяйственных (придомовых) зданий и сооружений, находящихся в частном секторе.

В этом контексте важным вопросом является определение самого факта построения объекта недвижимости к 5 августа 1992. Так, сам технический паспорт, изготовленный на основании обследования недвижимости, включает в себя соответствующий раздел, где указана дата строительства соответствующего здания или сооружения. Итак, при наличии технического паспорта на недвижимое имущество с указанием даты строительства объекта, препятствий для проведения государственной регистрации права на недвижимость в части введения в эксплуатацию не возникнет. Если же, документы, которые бы определяли дату строительства отсутствуют, то в таком случае необходимо установить при проведении инвентаризационных работ. Обычно при осуществлении инвентаризации представители БТИ руководствуются утверждениям владельцев такой недвижимости, однако могут возникать и споры. В таком случае спор решается в судебном порядке, где владельцу недвижимости необходимо будет доказать факт построения сооружения или здания путем проведения соответствующих экспертиз, привлечением свидетелей, исследованием записей в похозяйственных книгах органов местного самоуправления, других строительных документов и тому подобное.

Упрощенный порядок для объектов недвижимости, в том числе сельскохозяйственных и промышленных, построенные без разрешений в период с 5 августа 1992 года в 12 марта 2011

Стоит напомнить, что до 31 декабря 2013 года действовала норма п. 9 раздела V "Заключительные положения" Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности", которая предусматривала упрощенный порядок принятия в эксплуатацию недвижимости, построенной до 12 марта 2011 года.

Во исполнение указанной нормы Приказом Минрегионстроя Украины № 95 от 19 марта 2013 был утвержден Порядок принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий и зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения I и II категорий сложности, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, и проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей.

Согласно данным нормативно-правовых актов был предусмотрен упрощенный порядок принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий I и II категорий сложности, зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения I и II категорий сложности, построенных без разрешения на выполнение строительных работ в период с 5 августа 1992 до 12 марта 2011 года.

Упрощенный порядок ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, в отличие от общего порядка, не нуждался разработки и утверждения проектной документации, значительно сокращал список разрешительных документов и согласований.

Указанный упрощенный порядок на сегодняшний день уже не действует. Однако, в Верховной Раде Украины зарегистрирован законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно введения в эксплуатацию объектов недвижимого имущества, построенных без разрешения на выполнение строительных работ» от 11.02.2014 № 2146, которым предлагается продлить действие упрощенного порядка до 31 Декабрь 2015. Учитывая актуальность данного вопроса, принятие парламентом указанного законопроекта является достаточно вероятным.

Таким образом, в случае продолжения действия упрощенного порядка, можно будет ввести в эксплуатацию, как индивидуальные жилые дома и их хозяйственные (придомовые) здания и сооружения, так и, здания и сооружения общественного и сельскохозяйственного назначения.

Общий порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов

Ст. 39 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» и постановлением Кабинета Министров Украины от 13 апреля 2011 года № 461 «Вопросы принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов» определено, что объекты I-III категории сложности вводятся в эксплуатацию путем регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации в инспекцию ГАСК, а объекты IV-V категории сложности вводятся в эксплуатацию на основании акта готовности объекта к эксплуатации и путем оформления сертификата соответствия, также выдается ГАСК.

Следует указать, что подавляющее большинство зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения относится именно к II-III категории сложности.

О возможности признания права собственности на самовольную недвижимость в судебном порядке

30 марта 2012 Пленумом Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел было принято постановление № 6 "О практике применения судами статьи 376 Гражданского кодекса Украины (относительно правового режима самовольного строительства)". Согласно позиции Пленума суды рассматривают споры относительно самовольного строительства, в частности:

1) о признании права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество собственником земельного участка;

2) о признании права собственности на самовольно построенное имущество на земельном участке, не отведенном лицу, осуществившему самовольное строительство;

3) о сносе самовольно построенного недвижимого имущества;

4) о возмещении расходов на строительство, осуществленное на земельном участке, который лице не было отведено;

5) об обязательствах лица, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, провести соответствующую перестройку;

6) о взыскании расходов, связанных с приведением земельного участка в прежнее состояние.

В постановлении указано, что право собственности в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 376 Гражданского кодекса Украины, может быть признано только на вновь построенное недвижимое имущество или недвижимое имущество, созданное в связи со сносом предыдущей здания и согласно строительным нормам и правилам является завершенным строительством.

Судом разъяснено, что самовольным считается строительство жилого дома, здания, сооружения, иного недвижимого имущества, если они построены (строятся) на земельном участке, не отведенном лицу, осуществляющему строительство; или отведена не для этой цели; или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или должным образом утвержденного проекта; или с существенным нарушением строительных норм и правил.

Самовольное построенное недвижимое имущество не является объектом права собственности, а поэтому право собственности на него не приобретается, как лицами, совершили такое строительство, так и их наследниками, кроме того, оно не может быть предметом раздела и установление порядка пользования в судебном порядке; на него не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, в том числе продажа его с публичных торгов.

Если же самовольное строительство осуществлялось владельцем (пользователем) земельного участка, то суд по его требованию может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на нем, если это не нарушает права других лиц (ч. 5 ст. 376 Гражданского кодекса Украины ).

Аналогичная позиция прослеживается в постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 28.08.2013 г.. Дело N 5023/6088/12.

Согласно ст 90, 95, 102-1 Земельного кодекса Украины право на осуществление строительства имеют владельцы земельных участков, землепользователи и лица, которые приобрели право пользования чужим земельным участком (суперфиций) по договору с собственником земельного участка.

Реализация права на проведение строительства на земельном участке, в соответствии с Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности», осуществляется ее владельцем или пользователем при условии соблюдения требований необходимой градостроительной документации, полученной застройщиком до начала выполнения строительных работ, в частности: выходных данных, технических условий, строительного паспорта, разработка проектной документации и в случае необходимости проведения ее экспертизы; утверждения проектной документации; выполнение подготовительных и строительных работ.

На основании ч. 3 ст. 376 Гражданского кодекса Украины суд может удовлетворить иск о признании права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество на земельном участке, не предоставлялась в собственность или пользование лицу, построила его, если ей в установленном законом порядке был передан земельный участок в собственность или предоставлено в пользование под уже построенное недвижимое имущество в соответствии с его целевым назначением, при условии, что строительство велось с соблюдением архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил по законод вствить, градостроительной и проектной документацией, а также в случае, если эти обстоятельства были предметом рассмотрения компетентного государственного органа.

После получения судебного решения, которым признано право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, остро встает вопрос о необходимости получения правоустанавливающих документов на такую ​​недвижимость. В свою очередь, на данном этапе ключевыми вопросами являются ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и наличие или отсутствие у владельца недвижимости соответствующего правового режима земельного участка (собственность, аренда, суперфиций).

Итак, в том случае, когда у владельца самовольно построенной недвижимости отсутствует надлежащим образом удостоверено право собственности или право аренды на земельный участок на котором расположено указанное недвижимость, проведения государственной регистрации права собственности на объект недвижимости будет осуществляться без ввода его в эксплуатацию на основании предоставленных в соответствующий территориальный орган государственной регистрационной службы необходимых документов предусмотренных постановлением КМУ № 868. По результатам проведения государственной регистрации владельцу будет нада в извлечение о регистрации права собственности на недвижимость. В дальнейшем после получения выписки владельцу недвижимости необходимо оформить вещное право на земельный участок, согласно Земельному кодексу Украины или Закона Украины «Об аренде земли» и Закона Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений" и осуществить ввод в эксплуатацию об "объекта недвижимости на общих основаниях в соответствии с Законом Украины« О регулировании градостроительной деятельности »и постановления Кабинета Министров Украины от 13 апреля 2011 года № 461« Вопросы принятия в эксплуатацию закончим них строительством объектов ». После завершения указанных действий и получения соответствующих документов происходит проведения государственной регистрации права собственности с выдачей свидетельства на новый объект недвижимого имущества, в соответствии с п. 49 Постановление КМУ № 868. На данном этапе происходит внесение соответствующих изменений в уже существующий ранее зарегистрированного права собственности на объект недвижимости.

В случае же, наличия у владельца самовольной недвижимости, право на которое признано судебным решением, соответствующих правоустанавливающих документов на земельный участок, ввод в эксплуатацию такого объекта недвижимости и государственная регистрации права собственности на него будет осуществляться в общем порядке, как было указано выше. В таком случае по результатам проведенной государственная регистрации права собственности соответствующим территориальным органом государственной регистрационной службы сразу будет выдано свидетельство на новый объект недвижимого имущества.

Итак, следует отметить, что наличие решения суда, вступившего в законную силу, о праве собственности на недвижимое имущество не лишает владельца такой недвижимости долга ввода его в эксплуатацию на общих основаниях и последующей необходимости обращения к Государственной регистрационной службы для проведения соответствующей государственной регистрации права собственности, в свою очередь, не исключает возможности встречи с коррупционной и бюрократической составляющей указанной процедуры.

Таким образом, процедура узаконивания самовольно построенных объектов недвижимого имущества в силу различных факторов является сложным и длительным процессом, однако, на сегодняшний день, в ограниченных рамках действующего законодательства Украины, все же возможно осуществить соответствующие мероприятия по оформлению прав собственности на здания и сооружения различной сложности построения и целевого назначения, в свою очередь проведения данных действий является необходимым реальностью для владельцев такой недвижимости.